Gera: Zweites Leben für einen Plattenbau

Wohnungsbaugenossenschaft senkt Leerstand und Kosten durch solare Sanierung

Gera ist Oberzentrum und drittgrößte Stadt in Thüringen. 2007 war Gera Gastgeber für die Bundesgartenschau (BUGA), die sowohl auf einem innerstädtischen Gelände als auch auf dem benachbarten ehemaligen Uranbergbau-Areal der Wismut stattfand. Gera hat seit 1989 knapp 40.000 Einwohner verloren. Heute leben dort 101.000 Menschen. Ursachen sind der Rückgang der Geburtenrate zu Beginn der 1990er Jahre und arbeitslosigkeitsbedingte Abwanderung. Im Februar 2009 lag die Arbeitslosenquote bei 15,3 %. Diese Situation hat auch Auswirkungen auf die Wohnungswirtschaft, die mit hohem Leerstand zu kämpfen hat.

Um dem Mieterschwund entgegen zu wirken, haben Vermieter wie die Wohnungsbaugenossenschaft „Aufbau“ Gera eG eine Kombination von Rückbau und energetischer Sanierung gewählt. Ihre Gebäude in der Eiselstraße 141 bis 163 sind für Gera etwas Besonderes. Hier wurde der Rückbau ehemaliger DDR-Plattenbauten mit energetischer Sanierung und der Nutzung einer Solarthermieanlage gekoppelt. Die Heizung der Wohnungen erfolgt weiterhin durch Fernwärme aus dem Netz der Stadtwerke Gera AG.

Heute sorgt die Sonnenenergie für warmes Wasser beim Duschen, denn der Komplettumbau des DDR-Plattenbaus umfasste auch eine dach- und fassadenintegrierte Solarthermie-Anlage. Sie deckt den Bedarf für die Warmwasserbereitung zu 42 % aus Sonnenenergie. „Das war mein schönstes Vorhaben.“ Die Augen von Christine Schneider leuchten, wenn sie die Wohnhäuser anschaut, die sich bereits auf den ersten Blick von benachbarten Plattenbauten anderer Eigentümer abheben. „Zu DDR-Zeiten waren sie ein einziger Block“, erzählt die Mitarbeiterin der Wohnungsbaugenossenschaft „Aufbau“ eG (WBG), die das Vorhaben als Projektleiterin begleitete. „Der Teilrückbau war eines unserer ersten aufwändigen Vorhaben mit komplexer Sanierung.“

Schrittweiser Rückbau und energetische Gebäudesanierung

Die Entscheidung für Rückbau mit energetischer Sanierung fiel 2000/2001. Dabei arbeitete die Wohnungsbaugenossenschaft eng mit der Technischen Universität (TU) Ilmenau zusammen, die das Vorhaben zur solarthermischen Brauchwassererwärmung in Bezug auf Kosten und Wirtschaftlichkeit wissenschaftlich begleitete. So wurde bei den Planungen berücksichtigt, dass die Solarthermie-Anlage nur als Ergänzung zum bestehenden Fernwärmenetz für die Erwärmung des Trinkwassers dient.

Die Fernwärme liefert die 1991 gegründete Energieversorgung Gera GmbH (EGG). Als Tochter der Stadtwerke Gera AG und der GDF Suez Energie Deutschland AG versorgt die EGG mehr als 70 000 Kunden. Das Unternehmen investierte 1996 in ein modernes Gas- und Dampfturbinenheizkraftwerk (GuD), das mit Kraft-Wärme-Kopplung (KWK) arbeitet. Dadurch wurden zwei mit Braunkohle befeuerte Heizkraftwerke abgelöst.

Der Baustart für die Solarthermie-Anlage Eiselstraße erfolgte 2002 im Rahmen des komplexen Rückbaus des ehemaligen DDR-Plattenbaues. Hier wechselte die Genossenschaft nicht nur alte Fliesen, sondern die eintönig graue Platte wurde in zwei Häuser gesplittet. Durch Erker, Dachaufbauten und Terrassen sowie durch ein abgestimmtes Farbkonzept erhielten die Gebäude ein modernes Gesicht. „Es wurden Grundrisse geändert, die DDR-Standard-Badzellen herausgenommen und dafür individuelle Lösungen gefunden“, erinnert sich Dieter Beutler vom Geraer Büro Beutler-Ingenieure, das für die Planung in den Bereichen Sanitär, Heizung und Lüftung verantwortlich zeichnete.

So ging die Anzahl der Wohnungen von 144 auf 95 zurück. Trotzdem reicht das Angebot von kleinen Zweiraum- über interessante Dachgeschoss- bis hin zu großen Maisonette-Wohnungen. Ein Teil wurde behindertengerecht saniert und mit einem Aufzug versehen, der von der Straße aus zu erreichen ist. Hinter dem Haus befinden sich Mietergärten, die das aufgefangene Regenwasser nutzen. Zur Senkung der Betriebskosten wurden moderne Fenster eingesetzt und die Fassaden wärmegedämmt. Vervollständigt wurde die energetische Sanierung durch die Solarthermieanlage für die Warmwasserbereitung, die im September 2003 in Betrieb ging.

Infokasten: Gera (Thüringen)

101.000 Einwohner, seit 1989 Rückgang um 40.000 Einwohner 1991 Gründung Stadtwerke Gera AG mit Tochter für Strom-, Fernwärme- und Erdgasversorgung (50,1% kommunal, 49,9% Beteiligung GDF Suez AG), eigenes Fernwärmenetz Stadtwerke sind an Wohnungsbaugenossenschaften beteiligt seit 1996 Gas- und Dampfturbinenkraftwerk (GuD) mit Kraft-Wärme-Koppelung

Attraktivität der Wohnungen erfolgreich gesteigert

„Wir haben uns für dieses ökonomisch und ökologisch ambitionierte Vorhaben entschieden, um einen Wettbewerbsvorteil für die Mieter auf dem hart umkämpften Wohnungsmarkt in Gera zu haben“, erklärte Andreas Schricker, technischer Vorstand der Wohnungsbaugenossenschaft. „Wir sind mit dem Umbau ganz offensichtlich vielen Ansprüchen gerecht geworden. So gibt es in der Eiselstraße keinen Leerstand, höchstens mal einen Mieterwechsel.“

Gefördert wurde das Projekt im Rahmen des Stadtumbaus Ost sowie durch die bundeseigene KfW-Förderbank. Die Förderung erfolgte durch eine Kombination aus Programmen des Freistaates Thüringen zur Modernisierung von Mietwohnungen sowie durch Bundesprogramme. Speziell für die Errichtung der Solarthermie-Anlage wurde das Programm „Solarthermie 2000“ genutzt.

Geschickte Integration der Solarthermie-Anlage in Architektur und Wärmekonzept

Wie viel Sonnenenergie jetzt täglich für die Warmwasserbereitung „getankt“ wird, das können die Bewohner auf einer öffentlich zugänglichen Informationstafel zwischen den Häusern ablesen. Dabei ist diese elektronische Anzeige auch der einzige sofort sichtbare Hinweis, der die Nutzung der Sonnenenergie verrät. Denn die Solaranlage ist als schräges Pultdach einer Penthouse-Wohnung und an einer senkrechten Wand in das Gebäude integriert. Sie ist deshalb von unten nur zu einem kleinen Teil sichtbar. Die Solarkollektoren übernehmen die Funktion einer Dachdeckung bzw. einer Außenfassade. Dadurch konnten doppelte Baukosten vermieden werden.

Im Heizungskeller steht ein fünf Kubikmeter großer Pufferspeicher, welcher die Sonnenenergie für die Warmwasserbereitung als Schichtenspeicher sammelt und sie entsprechend den Anforderungen an das Warmwassersystem abgibt. Über einen Plattenwärmetauscher wird daraus indirekt die Solarwärme an das zu erwärmende Trinkwasser abgegeben. Das erfolgt bei der Anlage immer dann, wenn in den Wohnungen Warmwasser verbraucht wird. Damit gelangt solar vorgewärmtes Wasser in den Trinkwasserspeicher, der mit Fernwärme auf die erforderliche Bereitschaftstemperatur von 60°C nachgeheizt wird.

Anlagen dieser Art werden als Vorwärmesysteme bezeichnet. Sie arbeiten mit einem hohen Systemnutzungsgrad. Im Durchschnitt werden ca. 42 % des jährlichen Energiebedarfs zur Trinkwassererwärmung von der Solaranlage geliefert. Der tägliche Warmwasserverbrauch liegt bei 7,2 m³.

Wirtschaftlich schnell tragfähiges Projekt

Die Gesamtkosten für die Solarthermieanlage betrugen rund 150.000 Euro. Der zuwendungsfähige Anteil lag bei 144.000 Euro. Davon wurden 75 % vom Bund im Rahmen des Programmes „Solarthermie 2000“ in Höhe von 108.000 Euro gefördert. Insgesamt kostete der komplexe Rückbau „Eiselstraße“ rund 6,68 Millionen Euro. Dass die Solarthermie-Anlage richtig funktioniert und wie hoch der Ertrag aus der Sonnenwärme ist, darüber wachen Studenten der TU Ilmenau, gemeinsam mit dem beauftragten Büro Beutler-Ingenieure in einem mehrjährigen Forschungsprojekt im Rahmen des Programms „Solarthermie 2000“.

Die Solarthermie-Anlage zur Warmwasserbereitung hat im ersten Messjahr ab Inbetriebnahme im September 2003 rund 37.000 kWh/a und im zweiten Messjahr rund 42.000 kWh/a Solarwärme geliefert und damit unter Berücksichtigung  von Strahlung und Verbrauch den garantierten Solarertrag mit 96,6 % und den Systemnutzungsgrad von 91,6 % erfüllt. Die Messungen wurden im Juli 2006 abgeschlossen. Das dritte Messjahr ergab 42.000 kWh/a.

Deutliche Reduktion des Wärmebedarfs

Die Solarthermie-Anlage spart damit nach Angaben der TU Ilmenau pro Jahr rund 59.000 kWh Fernwärme – umgerechnet sind das etwa 5.900 m³ Erdgas - und vermeidet den Ausstoß von 11,7 Tonnen CO₂. Durch die umfangreiche energetische Gebäudesanierung, wie Wärmedämmung der Fassaden, konnte auch der sonstige Wärmebedarf aus dem Fernwärmenetz reduziert werden.

Insgesamt hat die 1956 gegründete Wohnungsbaugenossenschaft Aufbau eG seit der Wende mehr als 100 Millionen Euro in die Sanierung ihrer knapp 4.000 Wohnungen investiert. Damit senkte sie ihren Leerstand auf 8 % und liegt somit weit unter dem Durchschnitt in der Stadt Gera, der um 20 % schwankt. Durch gute Vermietung ist die Genossenschaft in der Lage, seit drei Jahren an ihre Mitglieder eine Dividende auszuzahlen. Als jüngstes Vorhaben wurde ein Seniorenwohnpark als „Energiesparhaus“ eingerichtet, der gut vermietet ist.

Für die aufwändig sanierten Bauten in der Eiselstraße erhielt die Geraer Wohnungsbaugenossenschaft WBG „Aufbau“ Gera eG vom Bund der Deutschen Architekten, dem Deutschen Städtetag und dem Bundesverband Deutscher Wohnungsunternehmen den Bauherrenpreis des Jahres 2003. Zugleich wurde die Genossenschaft dafür mit dem „Innovationspreis - Zukunftssicherung Wohnen“ des Verbandes Thüringer Wohnungswirtschaft (VTW) ausgezeichnet.

 

Kontakt:

Wohnungsbaugenossenschaft „Aufbau" Gera eG
Christina Schneider, Leiterin Bau/Sanierung/Modernisierung
Goethestraße 6
07545 Gera

Tel. 0365 82331-0

wbg[at]aufbau-gera.de

 

Beutler-Ingenieure Gera
Dipl.-Ing. Dieter Beutler
Marienstraße 26
07546 Gera

Tel. 0365 8397-0

bi-gera[at]t-online.de

 

 

Kenndaten Projekt Gera

Jahr der Realisierung	2003
Art der Maßnahme	Sanierung bzw. teilweise Rückbau von Wohngebäuden, Installation einer Solarthermie-Anlage
Technologie	Flachkollektoren zur Warmwasserbereitung in Kombination mit Fernwärmenetz und Pufferspeicher (5 m³); dach- und fassadenintegrierte Solarthermie-Anlage zur Warmwasserbereitung für Duschen und Trinkwasser; Solarthermie in Kombination mit Fernwärmenetz über Vorwärmesystem mit Solarpufferspeicher und Brauchwasserkreis
Größe der Solarthermie-Anlage	98,5 m2
Solare Deckungsrate	42 % (Warmwasserbereitung)
Wohn-/Nutzfläche	95 sanierte Wohneinheiten mit völlig neuen Grundrissen vor dem Rückbau: 8.942 m² Wohnfläche nach dem Rückbau: 6.906 m² Wohnfläche
Wärmebedarf vorher	168 kWh/m²
Wärmebedarf jetzt	52 kWh/m²
Investitionskosten	gesamte Gebäudesanierung: 6,68 Mio. Euro, Solarthermie-Anlage: 147.635 Euro
Förderung	KfW-Bankengruppe; Stadtumbau Ost, Wohnungsmarktstabilisierungsprogramm (Teilrückbau), Programm zur Modernisierung von Mietwohnungen des Freistaates Thüringen, Programm zur Förderung barrierefreier Wohnungen, Programm „Solarthermie 2000“ des Bundesumweltministeriums
jährliche Einsparungen	59.000 kWh Fernwärme (entspricht 4.200 Euro Wärmekosten für Erdgas)
Amortisationszeit	13 Jahre
CO2-Vermeidung	11,7 t CO2/Jahr durch die Solarthermie-Anlage
Beteiligte	Wohnungsbaugenossenschaft „Aufbau“ Gera eG, Beutler-Ingenieure, Gera (Planung),TU Ilmenau (wissenschaftliche Begleitung)